Como saber se sua obra possui pendências na Receita Federal

Descobrir se sua construção está com pendências de INSS ou outras obrigações fiscais é o primeiro passo para evitar multas e surpresas na hora de averbar o imóvel. A Receita Federal cruza dados do Cadastro Nacional de Obras (CNO), do SERO, do eSocial e das prefeituras para identificar obras irregulares. Veja como verificar se existe alguma pendência e o que fazer em seguida.

Sinais de que algo não está certo

• Recebimento de cartas ou e-mails da Receita: o Aviso de Regularização de Obra (ARO) e outras notificações indicam divergências entre a metragem informada e a contribuição recolhida.
• Dificuldade para emitir CND: ao tentar gerar a Certidão Negativa de Débitos, aparece pendência relacionada à obra ou ao CNO.
• Cadastro no CNO incompleto: falta de habite‑se, área construída incorreta ou ausência de datas de início e término sinaliza irregularidades.
• Emissão de DARF de ofício: cobrança automática de INSS pode acontecer quando a Receita calcula o tributo sem que você tenha finalizado o SERO.

Como consultar pendências da obra

1. Acesse o e‑CAC: entre no Portal do e‑CAC (Centro Virtual de Atendimento) com sua conta gov.br ou certificado digital e selecione "Cadastros" > "Obras".
2. Consulte o CNO: verifique se a obra está cadastrada corretamente. Atualize metragem, endereço, datas e o responsável técnico, se necessário.
3. Abra o SERO: dentro do e‑CAC, acesse o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO) e veja se há aferições em andamento ou pendências indicadas.
4. Verifique o eSocial: para obras com funcionários, confira se todas as folhas de pagamento foram enviadas e se as contribuições estão pagas.
5. Solicite a CND: no mesmo portal, peça a Certidão Negativa de Débitos. Se houver impedimento, será exibida a pendência específica.
6. Consulte a prefeitura: divergências de área construída ou datas no alvará e no habite‑se também geram notificações federais. Atualize os dados no município.

O que fazer se houver pendências

• Atualize o CNO: corrija as informações da obra e inclua documentos como alvará, habite‑se e declarações de remuneração.
• Regularize pelo SERO: inicie ou retome a aferição, informando se possui contabilidade regular ou não, e insira todos os créditos disponíveis.
• Reúna documentos: prepare notas fiscais de materiais e serviços, contratos e comprovantes de recolhimento de INSS para utilizar como abatimentos.
• Procure um especialista: um contador ou consultor de obras pode apontar decadência, créditos omitidos e indicar o melhor caminho para resolver as pendências.

Veja também: Regularização de obra: quais documentos você precisa separar.